專題文章日本不動產借地權說明
次閱讀 根據日本1992年實施的【借地借家法】日本不動產投資時常會發現借地權物件，借地權意指持有並使用其土地地上物的土地租賃權利，有點類似台灣的地上權。日本不動產的產權有區分【所有權】和【借地權】。在台灣借地權的物件算是稀少，但是在日本東京都市中心內，借地權的物件是非常多的。
日本不動產借地權說明
例如日本寺廟的周圍就存在很多借地權的物件。 借地權物件您可以看到販售圖上，有的標示「舊法」「新法」。
簡單的說法就是1992年8月1號制定了借地借家法，這是所謂的「新法」。也就是明確的制定了借地的時間。 時間長短依據物件不同，這裡就不多贅述。
「舊法」借地權是完全有利於租地者，也就是承租方.....基本上是可以無限期的繼續續租，即便建物老舊也翻新，只要住在裡面的人繼續付錢租用，就基本上是無限續期的概念，所以價值上接近「所有權」物件。
就是因為「舊法」太順應承租方，對於地主是完全沒有任何保障，故才有了「新法」的出現。
「新法」的借地權公寓年限有60-100年的皆有，當然年限越長價值也越高，新法的話只要期滿建物就歸地主所有，承租者期間滿了就必須搬離，所以地主跟承租者就必須互相了解這點後再購買。
借地權的物件主要優點：
- 無每年的房屋稅*(土地固定資產稅和都市計畫稅)，但有另外每月的幾千塊地代費要支付
- 舊法的話只要遵循法律前提下，使用幾乎是半永久狀態
- 借地權物件多是在都心內地點絕佳的地點
- 借地權的物件會比所有權物件售價便宜*(以前是便宜市場行情六七折，現在這幾年也未必了)
借地權的缺點：
- 支付地代
- 更新時有更新料*(更新時間依據物件也有所不同，選擇更新時間長的為佳)
- 自己單位的區間要賣掉時，要地主的承諾書。（還需要支付讓渡承諾費給地主）
- 自己單位的區間裝潢改修都需要地主的承諾書(有的地主也收承諾費用)
- 光是2、3、4點這兩三點，就會造成自己單位的區間要販售時困難重重
也就是說借地權的物件，為何很多仲介業者看到會直接想要跳過，一來買方沒興趣居多，另一則是要確認的2、3、4點需要去跟地主調閱最正確的資料開示給買方，還要打聽一下這個地主是否有刁難承租者的惡習等。
因為借地權做任何事，都必須和地主掛上等號，所以舊法的借地權雖然權力幾乎跟所有權一樣，但是需要凡是請示地主這件事，是唯一我認為比較不討喜的地方。
同時「借地權」的讓渡及轉租需經過地主或法院同意，並可由法院代地主行使法律效力權或建築物買收請求權，所以透過法院也是日本不動產借地權的一大特色。
最近東京都心的價格漲價非常多，因此如果有價格非常之便宜的舊法借地權，其實我認為是可以買的。但最近的借地權也開始變得不便宜起來，所以還是要看價格來判斷，小編一直都覺得沒有所謂的不好物件，價格才是決定要不要買的主因。
例如一個小套房物件在都心內鐵路旁邊，但離車站出口極為接近，價格它只賣100萬日幣....這樣的物件您說要不要買呢?所以借地權也不是說都不好，而是如果它價格非常的優惠，地點又是您想要的，也是有一定的族群不介意借地權的物件歐~
本文由 日本不動產專家，住匠株式會社提供。
住匠株式會社提供了中文、日文二種語言的對應服務。台灣人、中國人、日本人。員工國籍豐富了解各地交易文化・不動產團隊具備多年仲介買賣以及日本房產收購經驗。擅長大樓、店鋪、住宅買賣。針對台灣民眾日本購屋需求，住匠提供24小時內回覆全年無休，服務有保證。精通日本房產稅務，提供顧客專業的諮詢。
關於日本的「借地權」制度,可以這樣說明:
- 借地權是日本獨特的土地使用制度,允許在他人土地上興建建築,並可以出售、出租或繼承該建築。
- 借地人需要和土地業主簽訂長期的土地租賃契約,例如50年或99年,支付租金後可以在土地上使用權。
- 借地權建築物可以像其他房產一樣買賣交易。但土地和建築物的所有權分離,到期後建築物產權歸土地業主。
- 借地權建築較為自由,不受地方規劃法規限制。但建築质量有一定标准,符合 seismic 設防要求。
- 借地權房產租金較低,但到期後延長租約費用可能較高。交易時要審視細節。
- 近年來政府加強規範,提高了借地權建築的質量標準和業主權益保障。